親の土地に家を建てる時の注意点は？　②

こんにちは、広報の古賀です。

今日は昨日の続きからです(o^―^o)

親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら？

親の所有する土地に子どもが家を建てると、

条件によってはみなし贈与になり、贈与税がかかります。

まずは、土地の使い方の違いから、

どんな場合に贈与になるのかチェックしていきましょう。

使用貸借と賃貸借の違い

物の貸し借りを法律的にみると

「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。

使用貸借とは？

「このＤＶＤ、（ただで）ちょっと貸して」

賃貸借とは？

「レンタル屋で、DVD借りよう。」

みなさん、もうお分かりいただけましたか？

二つの違いは、対価があるかないかです。

地代も権利金も払わない「使用貸借」の場合は

贈与税はかかりません。

ただし、お金を支払う「賃貸借」の場合は

贈与税が発生する場合があります。

のちのち相続する場合には、

使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、

それぞれ注意するポイントがあります。

• 使用貸借について

親の土地を子どもに…

時価よりも安い金額で売ったらみなし贈与

になり、贈与税を支払わなければなりません。

全くの他人と取引するときと

同じような金額でないといけないのです。

では、子どもが親の土地に家を建てて、

権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。

一般的に、親の土地に子どもが家を建てる場合

権利金や地代を要求する親は少ないでしょう。

しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、

通常その土地の持ち主は家を建てようとする人に

借地権設定の対価として、

権利金や地代を支払ってくれ、というはずです。

※　借地権

借地権がついた土地（底地）は、

借地人が土地を占有し独占的に使用収益できる

安定的利益が中心となる法的側面があります。

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは

本来支払うべき借地権相当額（権利金や地代分）を

親から贈与されている（みなし贈与）

と考えられるでしょうか。

権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、

土地の使用貸借といいます。

この使用貸借による土地の使用では、

借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

つまり、みなし贈与にはなりません。

しかし、相続の時には借地権の評価額分、

相続税を多く払います。

この使用貸借されている土地は、

将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります。

• 地代を支払う場合

権利金は支払わないけれども、

付近の相場並みの地代は支払っている場合はどうでしょうか。

生計を別にしている親子間では、

このようなケースもあるでしょう。

このように、通常の相場の地代を支払った場合は、

土地の賃貸借といいます。

通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、

権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、

その権利金相当額の贈与があった

とみなされます（みなし贈与）。

したがって、その払っていない権利金の分だけ

贈与税がかかるのです。

ただし、贈与税がかからないようにする方法として

使用貸借のほかに次の二つがあります。

• 子どもが親に対して、付近の賃貸事例（相場）並みの地代の他に、

　　　通常の権利金を支払っていれば、贈与税はかかりません。

• 税法で規定された「相当の地代」を支払う場合も

　　　借地権の贈与税課税はされません。

　　　「相当の地代」とは、その土地の自用地としての

　　　過去３年平均の相続税評価額に、

　　　おおむね６％を乗じた金額となります。

つまり、通常の地代に権利金込分をプラスした地代となり、

通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。

今回は、ご両親の土地に家を建てる場合をテーマにして

注意点をあげました。

皆様の「家づくり」の参考になれば幸いです😊